ЗПИФ «Складская коллекция» («Складская недвижимость») от «Альфа-Капитал» — обзор фонда недвижимости от Альфа-Банка, доходность, стоимость пая и СЧА
ЗПИФ «Складская коллекция» от Альфа-Капитал (бывшее название — «Складская недвижимость») — один из новейших фондов недвижимости. Проанализируем доходность фонда, стоимость пая, СЧА.
Общая информация о фонде
«Альфа-Капитал» анонсировала новый закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Складская недвижимость» в конце 2023 г. Фонд создан сроком на 5.5 лет (до 29 июня 2029 г.). Доступен для неквалифицированных инвесторов.
В апреле 2024 г. фонд «Складская недвижимость» был переименован в ЗПИФ недвижимости «Складская коллекция».
Состав фонда
Согласно Правилам доверительного управления (ПДУ), формирование фонда должно быть завершено в течение шести месяцев с даты начала его образования, т. е. до конца июня 2024 г. Однако на момент написания обзора (июль 2024 г.) УК не объявляла о заведении объекта в состав фонда.
Из Ключевого информационного документа, который был опубликован 31 мая 2024 г., следует, что собрано 2,7 млрд ₽. 65,06% доли от активов фонда инвестированы в ценные бумаги Минфина РФ. Остальные активы составляют денежные средства на счетах в банках.
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Альфа Капитал».
Контроль за распоряжением имуществом осуществляет АО «СД «ИНФИНИТУМ». Учетом прав пайщиков занимается АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.».
Инвестиционная стратегия фонда «Складская коллекция» (бывш. «Складская недвижимость»)
В фонд планируется завести современные складские комплексы с уже имеющимся пулом арендаторов. Стратегия фонда предполагает получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости с ежеквартальными выплатами дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов.
Согласно ПДУ, фонд реализует стратегию активного управления, т. е. структура инвестиционного портфеля может меняться в соответствии с рыночной ситуацией.
СЧА, комиссии и доходность
Предлагаем разобрать три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обзора (июль 2024 г.) СЧА фонда составляет 2 767 886 580,73 ₽.
Комиссии
- Комиссия УК за управление — 0,1% от СЧА в первые шесть месяцев работы фонда, далее — 1% от СЧА.
- Комиссия УК за успех — 10% от общего дохода.
- Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика — не более 0,5% от СЧА фонда.
- Сумма всех вознаграждений не может превышать 10% от СЧА.
Доходность
Выплаты пайщикам планируется осуществлять ежеквартально после заведения объекта в фонд.
На странице фонда доходность в первый год прогнозируется в размере 22,7% годовых (с учетом рентной доходности и роста стоимости активов в фонде). Проанализировать объективность расчетов не представляется возможным, т. к. неизвестно, какие именно объекты войдут в состав фонда и по какой стоимости.
Как купить/продать паи ЗПИФ «Складская коллекция» (бывш. «Складская недвижимость»)
На первичном рынке паи фонда можно было приобрести у управляющей компании «Альфа Капитал» по стоимости 100 000 ₽ за шт. В июле 2024 г. организован вторичный оборот паев на Московской бирже. Тикер ЗПИФ «Складская коллекция» — RU000A107RE5.
Рыночная стоимость инвестиционного пая на момент написания обзора — 101 825 ₽.
Взвешиваем за и против
Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, консолидируем его плюсы и минусы:
Плюсы фонда
- бренд «Альфа» — один из самых известных в России;
- доступность для неквалифицированных инвесторов;
- открытость УК;
- перспективность инвестирования в складскую недвижимость: в России наблюдается дефицит складов.
Минусы фонда
- невозможно полноценно проанализировать перспективы фонда из-за отсутствия информации об объекте или объектах в составе фонда;
- возможность активного управления со стороны УК, что увеличивает риски.
Какие альтернативы ЗПИФ «Складская коллекция» есть на рынке инвестиций?
Инвесторы, которые предпочитают определенность, могут присмотреться к фондам, состав которых известен заранее. Например, ЗПИФы ООО «AКТИВО» работают в соответствии с принципами полной открытости и прозрачности.
Почти все фонды AKTIVO имеют в своем составе торговые объекты, при этом в один фонд заведен один объект, что значительно облегчает анализ и повышает прогнозируемость фондов. Рентная доходность самых молодых фондов АКТИВО составляет до 22,8% годовых в первый год за счет возврата НДС от покупки объекта и до 18,3% годовых на горизонте 10 лет.
На фото — ТЦ «Самолет», объект нового фонда «Активо двадцать». Паи этого фонда торгуются на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
Еще одно отличие от ЗПИФ «Складская коллекция»: фонды AKTIVO приносят ежемесячную доходность. Также они доступны неквалифицированным инвесторам. Вся информация представлена в каталоге фондов.
