ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость» от Сбербанк: обзор фонда, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФН) «Современная коммерческая недвижимость» сформирован 24 февраля 2022 г. сроком на 10 лет (до 31 марта 2032 г.) и специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость. Фонд доступен только для квалифицированных инвесторов.

В состав фонда могут входить активы, в том числе приобретенные по договору займа или кредитному договору.

Состав фонда и структура активов

В марте 2025 г. в состав фонда входят 4 объекта:

• Центр обработки данных / Складской комплекс
  

Введен в эксплуатацию в 2021 г. Площадь — 73,8 тыс. м². Месторасположение: г. Москва.

• Складской комплекс, Шушары
  

Введен в эксплуатацию в 2022 г. Площадь — 98,6 тыс. м². Месторасположение: в непосредственной близости к Московскому шоссе (2 км), расстояние до аэропорта «Пулково» — 18 км.

• Складской комплекс, Домодедово
  

Введен в эксплуатацию в 2022 г. Площадь — 28,6 тыс. м². Месторасположение: в непосредственной близости от аэропорта «Домодедово».

• Складской комплекс «Домодедово. Ozon»
  

Введен в эксплуатацию в 2024 г. Площадь — 105,1 тыс. м². Месторасположение: в городе Домодедово в 6 км от Симферопольского шоссе. 

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК ООО «Современные фонды недвижимости» (ООО «СФН»).

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «СД «ИНФИНИТУМ».

Согласно Правилам доверительного управления (ПДУ), имущество, составляющее фонд, можно инвестировать не только в коммерческую недвижимость, но и в следующие категории активов:

• денежные средства в рублях и в иностранной валюте на счетах и во вкладах;
  
• доли в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью;
  
• бездокументарные ценные бумаги.
  

Инвестиционная стратегия фонда «Современная коммерческая недвижимость»

Фонд предлагает инвесторам получение долгосрочного дохода от арендных платежей с дополнительным потенциалом прироста стоимости активов.

СЧА, комиссии и доходность

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде отсутствует на официальной странице данного ЗПИФ. Рассмотрим три основных параметра фонда, основываясь на тех данных, которые предоставляет УК:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 83 438 609 194,48 ₽.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 1% от СЧА.
  
• Комиссия УК за успех — не более 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика составляют 0,5% от СЧА фонда.

Доходность

Выплаты пайщикам осуществляются ежеквартально.

За 2,5 года работы фонда рентная доходность составила в среднем 12,8% годовых (при покупке пая за 1 000 ₽).

УК также предоставляет данные по приросту расчетной стоимости инвестиционного пая. Этот показатель за все время существования фонда составил +16,5%.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость»

Приобрести паи фонда возможно на бирже через брокера или непосредственно в отделении УК «Современные фонды недвижимости».

На Московской бирже паи ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость» доступны для торгов под тикером RU000A104YX8.

Рыночная стоимость пая ниже расчетной и составляет 940 ₽ (в марте 2025 г.). На первичном рынке пай стоил 1 000 ₽.

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте.

Выводы о фонде «Современная коммерческая недвижимость»

В открытом доступе крайне мало информации о ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость», что осложняет его анализ. Попробуем категоризировать имеющуюся информацию:

Плюсы фонда

• качественные коммерческие объекты класса А в составе фонда;
  
• выгодное расположение объектов;
  
• с арендаторами трех объектов заключены многолетние договоры (по СК «Шушары» информации нет);
  
• низкий порог входа — ~1 000 ₽;
  
• положительная репутация УК.

Минусы фонда

• недоступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• возможность привлечения заемного финансирования;
  
• аффилированность — часть площадей сдается своим же арендаторам из группы компаний Сбера (в частности, склады Сбермегамаркета имеют те же адреса, что и складские комплексы в составе фонда);
  
• отсутствие подробной информации о работе фонда;
  
• слабый уровень прогнозируемости.

Альтернатива ЗПИФН «Современная коммерческая недвижимость»

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость.

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер бизнеса — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика».

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м2

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.