ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость» от Сбербанк: обзор фонда, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФН) «Современная коммерческая недвижимость» сформирован 24 февраля 2022 г. сроком на 10 лет (до 31 марта 2032 г.) и специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость. Фонд доступен только для квалифицированных инвесторов.

В состав фонда могут входить активы, в том числе приобретенные по договору займа или кредитному договору.

Состав фонда и структура активов

В состав фонда входят 3 объекта:

• Центр обработки данных / Складской комплекс
  

Введен в эксплуатацию в 2021 г. Площадь — 72 тыс. м². Месторасположение: данные не предоставлены.

• Складской комплекс, Шушары
  

Введен в эксплуатацию в 2022 г. Площадь — 97 тыс. м². Месторасположение: в непосредственной близости к Московскому шоссе (2 км), расстояние до аэропорта «Пулково» — 18 км.

• Складской комплекс, Домодедово
  

Введен в эксплуатацию в 2022 г. Площадь — 29 тыс. м². Месторасположение: в непосредственной близости от аэропорта «Домодедово».

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК ООО «Современные фонды недвижимости» (ООО «СФН»).

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «СД «ИНФИНИТУМ».

Согласно Правилам доверительного управления (ПДУ), имущество, составляющее фонд, можно инвестировать не только в коммерческую недвижимость, но и в следующие категории активов:

• денежные средства в рублях и в иностранной валюте на счетах и во вкладах;
  
• доли в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью;
  
• бездокументарные ценные бумаги.
  

Инвестиционная стратегия фонда «Современная коммерческая недвижимость»

Фонд предлагает инвесторам получение долгосрочного дохода от арендных платежей с дополнительным потенциалом прироста стоимости активов.

СЧА, комиссии и доходность

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде отсутствует на официальной странице данного ЗПИФ. Рассмотрим три основных параметра фонда, основываясь на тех данных, которые предоставляет УК:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (январь 2024 г.) СЧА фонда составляет 47 874 593 954,34 ₽.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 1% от СЧА.
  
• Комиссия УК за успех — не более 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика составляют 0,5% от СЧА фонда.

Доходность

Данные отсутствуют. Однако известно, что рентные выплаты пайщикам осуществляются ежеквартально.

УК предоставляет данные по приросту расчетной стоимости инвестиционного пая. Этот показатель за годовой период составил +2,97%.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость»

Приобрести паи фонда возможно на бирже через брокера или непосредственно в отделении УК «Современные фонды недвижимости».

На Московской бирже паи ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость» доступны для торгов под тикером RU000A104YX8.

Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 020 ₽ (в январе 2024 г.).

Расчетная стоимость пая фонда: 1 000 ₽.

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте поквартально за последний год, а также объем торгов.

Выводы о фонде «Современная коммерческая недвижимость»

В открытом доступе крайне мало информации о ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость», что осложняет его анализ. Попробуем категоризировать имеющуюся информацию:

Плюсы фонда

• качественные коммерческие объекты класса А в составе фонда;
  
• выгодное расположение объектов;
  
• с арендаторами двух объектов заключены многолетние договоры (по СК «Шушары» информации нет);
  
• низкая порог входа для покупки паев — 1 000 ₽;
  
• положительная репутация УК.

Минусы фонда

• недоступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• возможность привлечения заемного финансирования;
  
• аффилированность — часть площадей сдается своим же арендаторам из группы компаний Сбера (в частности, склады Сбермегамаркета имеют те же адреса, что и складские комплексы в составе фонда);
  
• отсутствие подробной информации о работе фонда;
  
• слабый уровень прогнозируемости.

Альтернативы ЗПИФН «Современная коммерческая недвижимость»

Полноценно проанализировать ЗПИФН «Современная коммерческая недвижимость» не представляется возможным из-за отсутствия информации о доходности фонда, а также об условиях арендных договоров. Обращает на себя внимание тот факт, что ЗПИФН «Современная коммерческая недвижимость» носит комбинированный характер: ПДУ фонда допускает право УК привлекать заемное финансирование, что несет в себе дополнительные риски в условиях высоких кредитных ставок.

На отечественном рынке коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость имеются различные виды ЗПИФ недвижимости, которые обладают большей степенью открытости и предоставляют возможность потенциальным инвесторам всесторонне оценить, насколько точно встраивается тот или иной фонд в инвестиционную стратегию.

Из закрытых паевых фондов, доступных для неквалифицированных инвесторов (а значит, и работающих без привлечения заемного финансирования), обращают на себя внимание фонды ООО «АКТИВО». На странице фондов есть полная информация об объектах, которые составляют имущество ЗПИФ, а также данные по доходности за весь период существования фондов и прогноз потенциальной доходности.

Кроме того, AKTIVO работает по принципу «один фонд = один объект». На данный момент компания предлагает исключительно монофонды, что облегчает инвестору анализ ЗПИФ и позволяет более точечно диверсифицировать портфель, включив в него только привлекательные для личной стратегии объекты.

Самые новые фонды ООО «АКТИВО» предлагают доходность до 22,8% годовых в первый год (включая возврат НДС) и среднегодовую доходность до 18,2% на протяжении следующих 10 лет.

Инвесторы AKTIVO получают доход ежемесячно, тогда как пайщики ЗПИФН «Современная коммерческая недвижимость» могут рассчитывать на выплаты раз в квартал. Кроме того, AKTIVO регулярно предоставляет подробные отчеты о работе фонда и организует вторичный оборот паев (на своей площадке, а паи самого нового фонда будут торговаться на Мосбирже).