ЗПИФ «Современный 6» — обзор фонда недвижимости от Сбербанка (УК «Первая»): доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Современный 6» был сформирован в 2020 г. сроком на 10 лет (до 28 июня 2030 г.). Первоначально фонд носил название ЗПИФН «Сбер — Арендный бизнес 6». Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

На основе данных из справки о стоимости чистых активов рассчитаем, какой процент от СЧА занимают различные типы активов в общем имуществе фонда:

• денежные средства — 4,3% (108 596 788,54 ₽);
  
• недвижимое имущество и права аренды недвижимого имущества — 95,5% (2 385 455 000 ₽).
  

Расчет произведен от общей стоимости активов в размере 2 497 231 087,72 ₽. Из них дебиторская задолженность составляет 3 179 299,18 ₽.

Недвижимое имущество фонда состоит из 14 объектов. Наиболее крупные из них находятся в центре Москвы на улице Новый Арбат. В частности, один из объектов имеет адрес: ул. Новый Арбат ул, дом №11, стр. 1. По этому адресу находится ТД «Новоарбатский». Однако нет информации, какие именно помещения торгового дома входят в состав имущества фонда.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Первая», которая ранее входила в группу компаний «Сбер».

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «СД «ИНФИНИТУМ».

Исходя из правил доверительного управления (ПДУ), фонд может инвестировать в широкий перечень инструментов. Основные из них:

• жилые помещения;
  
• нежилые помещения и здания;
  
• инструменты денежного рынка (в том числе иностранная валюта);
  
• земельные участки и права аренды земельных участков;
  
• имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости.

Инвестиционная стратегия фонда «Современный 6»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости с ежеквартальными выплатами дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов.

Реализация объектов фонда запланирована на период последних шести месяцев «жизни» фонда и предполагает получение дохода от потенциального роста их стоимости.

СЧА, комиссии и доходность

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке.

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (февраль 2024 г.) СЧА фонда составляет 2 497 231 087,72 ₽.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 1% от СЧА.
  
• Комиссия УК за успех — 20% от дохода от доверительного управления (но не более 5% от дохода по инвестиционным паям).
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика — не более 0,5% от СЧА фонда.

Доходность

На сайте investfunds.ru представлены данные по выплатам дохода, начиная со 2 кв. 2021 г. При этом отсутствуют данные по выплатам за 1 кв. 2022 г. Возможно, выплата не была осуществлена, так как в ПДУ есть пункт, из которого следует, что доход не выплачивается, если на расчетных счетах значится сумма менее 30 млн ₽.

За 3 года доходность фонда составила ~6,5-7% годовых до НДФЛ (без учета роста стоимости пая).

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный 6»

Паи ЗПИФ «Современный 6» торгуются на Московской бирже под тикером RU000A102AH5. Рыночная стоимость пая фонда составляет 357 225 ₽ на момент написания обзора (февраль 2024 г.). Это на 19% больше первоначальной цены (300 000 ₽).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте за все время.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, консолидируем его плюсы и минусы:

Плюсы фонда

• доступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• представленность фонда на бирже;
  
• основную долю имущества фонда составляют качественные объекты в центре столицы;
  
• бренд «Сбер» — один из самых известных в России.

Минусы фонда

• низкий уровень доходности;
  
• несколько объектов в составе фонда, что затрудняет анализ рисков и прогноз доходности;
  
• широкий перечень инструментов получения дохода, заявленный в ПДУ.

Какие альтернативы ЗПИФ «Современный 6» есть на рынке инвестиций?

Как и ЗПИФ «Современный 6», неквалифицированным инвесторам доступны фонды ООО «AКТИВО». Почти все фонды AKTIVO имеют в своем составе торговые объекты, при этом в один фонд заведен один объект, что значительно облегчает анализ и повышает прогнозируемость фондов.

В отличие от ЗПИФ «Современный 6», фонды AKTIVO приносят ежемесячную доходность. К тому же пайщики AKTIVO регулярно получают подробную отчетность, где отражены финансовые показатели фонда, динамика его доходности с пояснениями, а также актуальное техническое состояние объекта фонда.

Рентная доходность самых молодых фондов АКТИВО составляет до 22,8% годовых в первый год за счет возврата НДС от покупки объекта и до 18,2% годовых в последующие 10 лет.

На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»

Еще одно отличие от ЗПИФ «Современный 6»: инвесторы точно знают, какие именно объекты входят в состав фондов AKTIVO. Вся информация представлена в каталоге фондов.