ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 2» от Сбербанка — обзор фонда недвижимости от Сбера (УК «Первая»), доходность, стоимость пая, СЧА

Рассмотрим показатели фонда и альтернативные ему варианты инвестиций в коммерческую недвижимость.

Общая информация о фонде

ЗПИФН «Современный Арендный бизнес 2» сформирован 13 декабря 2016 г. сроком на 10 лет (до 23 декабря 2026 г.) и доступен для неквалифицированных инвесторов.

Основная часть имущества фонда представлена объектом коммерческой торговой недвижимости, а также банковскими депозитами.

В состав фонда входит 8 активов. Крупнейшие из них:

• ТРЦ «Карнавал» (90,07%) + земельный участок (1,26%) в г. Чехов. Московской области.

Фото ТРЦ «Карнавал»

• Депозиты в ВТБ (7,23%), Сбербанке (0,35%).

Объект фонда и история его покупки

ТРЦ «Карнавал» общей площадью 33 000 м² был открыт в середине 2011 г. Объект расположен в подмосковном Чехове на ул. Московская и представляет собой классический торгово-развлекательный комплекс с кинотеатром, фудкортом, ресторанами и игровой зоной. Якорные арендаторы ТРЦ представлены крупными сетевыми ритейлерами: «Перекресток», «Эльдорадо», «Л’этуаль».

Продавцом объекта выступила инвестиционная компания А1 (входит в «Альфа-групп»), которая, в свою очередь, получила его от группы RB Invest в счет уплаты долга.

На момент сделки (31 августа 2017 г.) сумма чистых активов ТЦ «Карнавал» превышала 3,7 млрд ₽, хотя эксперты предполагали, что рыночная стоимость объекта на тот момент составляла ~ 2,2–2,4 млрд ₽.

Управление и ПДУ

Управление и операционную деятельность фонда ведет управляющая компания АО «УК «Первая», которая входит в группу компаний Сбера.

Контроль за сделками и имуществом фонда осуществляет спецдепозитарий АО «СД «ИНФИНИТУМ», зарекомендовавший себя на рынке в качестве надежного партнера.

Исходя из правил доверительного управления (ПДУ), фонд может инвестировать в широкий перечень инструментов. Основные из них:

• денежные средства (включая иностранную валюту);
  
• недвижимость и права аренды недвижимости;
  
• имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости;
  
• долговые инструменты (облигации российских хозяйственных обществ (РХО), облигации федерального займа (ОФЗ), муниципальные облигации, облигации иностранных эмитентов и финансовых организаций, депозитарные расписки);
  
• паи ЗПИФ и акции акционерных инвестиционных фондов;
  
• паи иностранных инвестиционных фондов.
  

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке.

Инвестиционная стратегия фонда «Современный Арендный Бизнес 2»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости, а также дохода от депозитов. Доход фонда ежеквартально распределяется между пайщиками за вычетом комиссий.

Реализация имущества запланирована на последнее полугодие действия фонда, то есть в период с июня по ноябрь 2026 г. в соответствии с действующими ПДУ.

СЧА, комиссии и доходность

СЧА фонда на момент написания обзора (январь 2024 г.) составляет 2 443 049 223,37 ₽.

Комиссия УК за управление составляет 1,75% от стоимости чистых активов фонда.

Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора составляют не более 0,4% от стоимости чистых активов фонда.

Ввиду отсутствия информации в официальных источниках доходность можно подсчитать лишь приблизительно. Она составляет ~8,5-9,5% годовых до НДФЛ (без учета изменений стоимости пая). На сайте investfunds.ru представлена информация о выплате дохода, начиная со II кв. 2021 г.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 2»

На Московской бирже паи «Современный Арендный бизнес 2» представлены под тикером RU000A0ZYC64.

Рыночная стоимость пая фонда составляет 210 000 ₽ (январь 2024 г.), то есть цена пая снизилась на 30% (на первичном рынке паи продавались за 300 000 ₽).

График иллюстрирует динамику стоимости пая во вторичном обороте.

Выводы о ЗПИФ «Современный Арендный Бизнес — 2»

ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 2» оставляет неоднозначное впечатление. Из-за отсутствия некоторых данных в свободном доступе становится невозможным собрать информацию о фонде, чтобы полноценно проанализировать деятельность фонда и принять инвестиционное решение.

Сопоставим плюсы и минусы ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 2»:

Плюсы фонда

• доступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• представленность фонда на бирже;
  
• 90,07% имущества фонда составляет объект коммерческой торговой недвижимости, который вместе с оболочкой ЗПИФ выполняет роль защитного инвестиционного инструмента;
  
• бренд «Сбер» — один из самых известных в России.

Минусы фонда

• отсутствие открытой информации на официальных ресурсах;
  
• широкий перечень инструментов получения дохода, заявленный в ПДУ;
  
• скорое закрытие фонда — договор ПДУ рассчитан до 23 декабря 2026 г.

Какие альтернативы ЗПИФН «Современный Арендный бизнес — 2» есть на рынке инвестиций?

Торговые центры есть в составе имущества фондов от ООО «АКТИВО». Самые молодые фонды компании предлагают доходность до 22,8% годовых в первый год (за счет возврата НДС) и до 18,2% годовых на протяжении последующих 10 лет.

На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»

Фонды AKTIVO отличает:

• высокая степень прозрачности: пайщики ежемесячно получают подробную отчетность по работе фондов в личном кабинете;
  
• высокий уровень ликвидности. Вторичный оборот паев организован на площадке AKTIVO и составляет от 20 до 45 млн ₽ ежемесячно. Самые новые фонды будут торговаться на Московской бирже;
  
• ежемесячные выплаты, что обеспечивает пайщикам регулярный пассивный доход, который можно реинвестировать, получая сложный процент и увеличивая доходность;
  
• доступность неквалифицированным инвесторам.
  

Фонды от AKTIVO — это возможность диверсифицировать портфель дорогими активами и выстроить инвестиционную стратегию, которая будет отвечать личным интересам пайщика.