ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 2» от Сбербанка — обзор фонда недвижимости от Сбера (УК «Первая»), доходность, стоимость пая, СЧА

Рассмотрим показатели фонда и альтернативные ему варианты инвестиций в коммерческую недвижимость.

Общая информация о фонде

ЗПИФН «Современный Арендный бизнес 2» сформирован 13 декабря 2016 г. сроком на 10 лет (до 23 ноября 2026 г.) и доступен для неквалифицированных инвесторов.

Основная часть имущества фонда представлена объектом коммерческой торговой недвижимости.

• ТРЦ «Карнавал» в г. Чехов. Московской области.

Фото ТРЦ «Карнавал»

Также открыто несколько депозитов в российских банках.

Объект фонда и история его покупки

ТРЦ «Карнавал» общей площадью 33 000 м² был открыт в середине 2011 г. Объект расположен в подмосковном Чехове на ул. Московская и представляет собой классический торгово-развлекательный комплекс с кинотеатром, фудкортом, ресторанами и игровой зоной. Якорные арендаторы ТРЦ представлены крупными сетевыми ритейлерами: «Перекресток», «Эльдорадо», «Л’этуаль».

Продавцом объекта выступила инвестиционная компания А1 (входит в «Альфа-групп»), которая, в свою очередь, получила его от группы RB Invest в счет уплаты долга.

На момент сделки (31 августа 2017 г.) сумма чистых активов ТЦ «Карнавал» превышала 3,7 млрд ₽, хотя эксперты предполагали, что рыночная стоимость объекта на тот момент составляла ~ 2,2–2,4 млрд ₽.

Управление и ПДУ

Управление и операционную деятельность фонда ведет управляющая компания АО «УК «Первая», которая входит в группу компаний Сбера.

Контроль за сделками и имуществом фонда осуществляет спецдепозитарий АО «СД «ИНФИНИТУМ», зарекомендовавший себя на рынке в качестве надежного партнера.

Исходя из правил доверительного управления (ПДУ), фонд может инвестировать в широкий перечень инструментов. Основные из них:

• денежные средства (включая иностранную валюту);
  
• недвижимость и права аренды недвижимости;
  
• имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости;
  
• долговые инструменты (облигации российских хозяйственных обществ (РХО), облигации федерального займа (ОФЗ), муниципальные облигации, облигации иностранных эмитентов и финансовых организаций, депозитарные расписки);
  
• паи ЗПИФ и акции акционерных инвестиционных фондов;
  
• паи иностранных инвестиционных фондов.
  

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке.

Инвестиционная стратегия фонда «Современный Арендный Бизнес 2»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости, а также дохода от депозитов. Доход фонда ежеквартально распределяется между пайщиками за вычетом комиссий.

Реализация имущества запланирована на последнее полугодие действия фонда, то есть в период с июня по ноябрь 2026 г. в соответствии с действующими ПДУ. В марте 2026 г. УК пока не объявляла, планируется фонд расформировать или пролонгировать.

СЧА, комиссии и доходность

СЧА фонда на момент написания обзора (март 2026 г.) составляет 2 430 824 862,80 ₽.

Комиссия УК за управление составляет 1,75% от стоимости чистых активов фонда.

Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора составляют не более 0,4% от стоимости чистых активов фонда.

Ввиду отсутствия информации в официальных источниках доходность можно подсчитать лишь приблизительно. Она составляет ~9,5% годовых до НДФЛ (без учета изменений стоимости пая). На сайте investfunds.ru представлена информация о выплате дохода, начиная с III кв. 2023 г.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 2»

На Московской бирже паи «Современный Арендный бизнес 2» представлены под тикером RU000A0ZYC64.

Рыночная стоимость пая фонда составляет 200 000 ₽ (март 2026 г.), то есть цена пая снизилась на треть (на первичном рынке паи продавались за 300 000 ₽).

График иллюстрирует динамику стоимости пая во вторичном обороте.

Расчетная стоимость пая составляет ~254 тыс. ₽, что на 15% ниже стартовой цены. Это вызвано снижением СЧА фонда.

Выводы о ЗПИФ «Современный Арендный Бизнес — 2»

Сопоставим плюсы и минусы ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 2»:

Плюсы фонда

• доступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• представленность фонда на бирже;
  
• большую часть имущества фонда составляет объект коммерческой торговой недвижимости, который вместе с оболочкой ЗПИФ выполняет роль защитного инвестиционного инструмента;
  
• бренд «Сбер» — один из самых известных в России.

Минусы фонда

• снижение СЧА фонда, с ней и цены пая;
  
• скорое закрытие фонда — договор ПДУ рассчитан до 23 ноября 2026 г.

Какие альтернативы ЗПИФН «Современный Арендный бизнес — 2» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать три» войдут 4 и 5 этажи бизнес-центра «Европа Билдинг»

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.