ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 2» от Сбербанка — обзор фонда недвижимости от Сбера (УК «Первая»), доходность, стоимость пая, СЧА

Рассмотрим показатели фонда и альтернативные ему варианты инвестиций в коммерческую недвижимость.

Общая информация о фонде

ЗПИФН «Современный Арендный бизнес 2» сформирован 13 декабря 2016 г. сроком на 10 лет (до 23 ноября 2026 г.) и доступен для неквалифицированных инвесторов.

Основная часть имущества фонда представлена объектом коммерческой торговой недвижимости, а также банковскими депозитами.

В состав фонда входит 657 активов. Крупнейший из них:

• ТРЦ «Карнавал» (88,15%) в г. Чехов. Московской области.

Фото ТРЦ «Карнавал»

Также в «Газпромбанке» открыто несколько депозитов.

Объект фонда и история его покупки

ТРЦ «Карнавал» общей площадью 33 000 м² был открыт в середине 2011 г. Объект расположен в подмосковном Чехове на ул. Московская и представляет собой классический торгово-развлекательный комплекс с кинотеатром, фудкортом, ресторанами и игровой зоной. Якорные арендаторы ТРЦ представлены крупными сетевыми ритейлерами: «Перекресток», «Эльдорадо», «Л’этуаль».

Продавцом объекта выступила инвестиционная компания А1 (входит в «Альфа-групп»), которая, в свою очередь, получила его от группы RB Invest в счет уплаты долга.

На момент сделки (31 августа 2017 г.) сумма чистых активов ТЦ «Карнавал» превышала 3,7 млрд ₽, хотя эксперты предполагали, что рыночная стоимость объекта на тот момент составляла ~ 2,2–2,4 млрд ₽.

Управление и ПДУ

Управление и операционную деятельность фонда ведет управляющая компания АО «УК «Первая», которая входит в группу компаний Сбера.

Контроль за сделками и имуществом фонда осуществляет спецдепозитарий АО «СД «ИНФИНИТУМ», зарекомендовавший себя на рынке в качестве надежного партнера.

Исходя из правил доверительного управления (ПДУ), фонд может инвестировать в широкий перечень инструментов. Основные из них:

• денежные средства (включая иностранную валюту);
  
• недвижимость и права аренды недвижимости;
  
• имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости;
  
• долговые инструменты (облигации российских хозяйственных обществ (РХО), облигации федерального займа (ОФЗ), муниципальные облигации, облигации иностранных эмитентов и финансовых организаций, депозитарные расписки);
  
• паи ЗПИФ и акции акционерных инвестиционных фондов;
  
• паи иностранных инвестиционных фондов.
  

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке.

Инвестиционная стратегия фонда «Современный Арендный Бизнес 2»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости, а также дохода от депозитов. Доход фонда ежеквартально распределяется между пайщиками за вычетом комиссий.

Реализация имущества запланирована на последнее полугодие действия фонда, то есть в период с июня по ноябрь 2026 г. в соответствии с действующими ПДУ.

СЧА, комиссии и доходность

СЧА фонда на момент написания обзора (февраль 2025 г.) составляет 2 415 576 203,84 ₽.

Комиссия УК за управление составляет 1,75% от стоимости чистых активов фонда.

Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора составляют не более 0,4% от стоимости чистых активов фонда.

Ввиду отсутствия информации в официальных источниках доходность можно подсчитать лишь приблизительно. Она составляет ~8,5-9,5% годовых до НДФЛ (без учета изменений стоимости пая). На сайте investfunds.ru представлена информация о выплате дохода, начиная с III кв. 2022 г.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 2»

На Московской бирже паи «Современный Арендный бизнес 2» представлены под тикером RU000A0ZYC64.

Рыночная стоимость пая фонда составляет 180 000 ₽ (февраль 2025 г.), то есть цена пая снизилась на 40% (на первичном рынке паи продавались за 300 000 ₽).

График иллюстрирует динамику стоимости пая во вторичном обороте.

Расчетная стоимость пая составляет 253 057 ₽, что ниже на 15% стартовой цены. Это вызвано снижением СЧА фонда.

Выводы о ЗПИФ «Современный Арендный Бизнес — 2»

ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 2» оставляет неоднозначное впечатление. Из-за отсутствия некоторых данных в свободном доступе становится невозможным собрать информацию о фонде, чтобы полноценно проанализировать деятельность фонда и принять инвестиционное решение.

Сопоставим плюсы и минусы ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 2»:

Плюсы фонда

• доступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• представленность фонда на бирже;
  
• большую часть имущества фонда составляет объект коммерческой торговой недвижимости, который вместе с оболочкой ЗПИФ выполняет роль защитного инвестиционного инструмента;
  
• бренд «Сбер» — один из самых известных в России.

Минусы фонда

• снижение СЧА фонда, с ней и цены пая;
  
• скорое закрытие фонда — договор ПДУ рассчитан до 23 ноября 2026 г.

Какие альтернативы ЗПИФН «Современный Арендный бизнес — 2» есть на рынке инвестиций?

На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Фонды линейки AKTIVO не используют стратегию активного управления, снижая тем самым риски для инвесторов. Компания специализируется на подборе объектов складской, торговой и офисной недвижимости.

AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость. 

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика». 

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м²  

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.