ЗПИФ «Современный арендный бизнес» — обзор фонда недвижимости от Сбербанка (ООО «СФН»), доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) «Современный Арендный бизнес» сформирован 17 марта 2016 года сроком на 15 лет (до 30 апреля 2031 г.). Первоначально фонд носил название ЗПИФН «Сбер — Арендный бизнес 1». В состав имущества фонда входят объекты складской недвижимости. ЗПИФ доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит 45 объектов. Крупнейшие из них:

• в Новосибирской области — СК Толмачево к.1 и СК Толмачево к.2;

• в поселке Петро-Славянка рядом с Санкт-Петербургом — СК Логопарк;

• в Подольске Московской области — СК Валищево.

Все складские объекты фонда расположены на территории логистических парков от PNK Group и были куплены в 2016 году.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК ООО «Современные фонды недвижимости» (ООО «СФН»).

Ранее фондом управляла УК «Сбер управление активами». В связи со сменой УК состоялось общее голосование пайщиков, в результате которого 20% паев несогласных со сменой УК инвесторов было предъявлено к выкупу — эти паи приобрели действующие пайщики согласно приоритетному праву выкупа.

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «СД «ИНФИНИТУМ».

Исходя из правил доверительного управления (ПДУ), фонд может инвестировать в широкий перечень инструментов. Основные из них:

• денежные средства (включая иностранную валюту);
  
• недвижимость и права аренды недвижимости;
  
• имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости;
  
• долговые инструменты (облигации российских хозяйственных обществ, облигации федерального займа (ОФЗ), муниципальные облигации, облигации иностранных эмитентов и финансовых организаций, депозитарные расписки);
  
• паи ЗПИФ и акции акционерных инвестиционных фондов;
  
• паи иностранных инвестиционных фондов.

Инвестиционная стратегия фонда «Современный Арендный Бизнес»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой складской недвижимости с ежеквартальными выплатами дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов.

Реализация объектов фонда запланирована на период последних шести месяцев «жизни» фонда и предполагает получение дохода от потенциального роста их стоимости.

СЧА, комиссии и доходность

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке (опубликован в феврале 2025 г.).

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) СЧА фонда составляет 9 283 838 854,63 ₽.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 2% от СЧА.
  
• Комиссия УК за успех — не более 10% от инвестиционного дохода в год, распределенного между пайщиками.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика составляют не более 0,4% от СЧА фонда.

Доходность

За последние три года фонд показал рентную доходность в среднем 16% годовых (при цене пая в 300 тыс. ₽, именно столько стоил пай на первичном размещении).

Высокий уровень доходности можно объяснить следующими причинами:

• покупка объектов по низкой цене (до пандемийного бума на складскую недвижимость) и, как следствие, переоценка объектов на выгодных условиях;
  
• возврат НДС от покупки объектов.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный арендный бизнес»

Паи ЗПИФ «Современный Арендный бизнес» торгуются на Московской бирже под тикером RU000A0JWAW3. Рыночная стоимость пая фонда составляет 500 000 ₽ на момент обновления обзора (февраль 2025 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте.

Взвешиваем за и против

ЗПИФ «Современный Арендный бизнес» за 9 лет существования показал хорошие результаты. Выше были приведены цифры по рентой доходности за последние три года (16% годовых). Что касается роста стоимости пая, то за все время существования фонда это значение выросло на 66% (с 300 000 до 500 000 ₽, если ориентироваться на рыночную стоимость пая). Основной рост произошел в последние три года.

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, консолидируем его плюсы и минусы:

Плюсы фонда

• качественные объекты класса А;
  
• высокая доходность для данного вида инвестиционных инструментов (при условии, что инвестор приобрел паи фонда на первичном размещении или за цену, близкую к стартовой);
  
• доступность неквалифицированным инвесторам.

Минусы фонда

• высокие комиссии;
  
• неконтактная УК: любые комментарии по работе УК и/или фонда можно получить только при личном очном обращении в московский офис;
  
• несколько объектов в составе фонда, что затрудняет анализ рисков и прогноз доходности.

Какие альтернативы ЗПИФН «Современный арендный бизнес» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость.

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер бизнеса — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика».

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м2

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.