ЗПИФ «Современный арендный бизнес» — обзор фонда недвижимости от Сбербанка (ООО «СФН»), доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) «Современный Арендный бизнес» сформирован 17 марта 2016 года сроком на 15 лет (до 30 апреля 2031 г.). Однако 18 февраля 2026 года Управляющая компания приняла решение о прекращении данного ЗПИФ недвижимости. Подведем итоги работы фонда.

Первоначально фонд носил название ЗПИФН «Сбер — Арендный бизнес 1». В состав имущества фонда входили объекты складской недвижимости, все они были реализованы в 2025 г. ЗПИФ доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входило несколько объектов, крупнейшие из них:

• в Новосибирской области — СК Толмачево к.1 и СК Толмачево к.2;

• в поселке Петро-Славянка рядом с Санкт-Петербургом — СК Логопарк;

• в Подольске Московской области — СК Валищево.

Все складские объекты фонда расположены на территории логистических парков от PNK Group и были куплены в 2016 году. К началу 2026 года объекты были успешно реализованы и вырученные средства направлены на распределение между инвесторами.

УК приводит результаты работы трех крупных объектов фонда. Они приносили арендную доходность 13-15% годовых. Прирост стоимости составил от 128 до 182%.

Управление и ПДУ

Всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК ООО «Современные фонды недвижимости» (ООО «СФН»).

В самом начале фондом управляла УК «Сбер управление активами». В связи со сменой УК состоялось общее голосование пайщиков, в результате которого 20% паев несогласных со сменой УК инвесторов было предъявлено к выкупу — эти паи приобрели действующие пайщики согласно приоритетному праву выкупа.

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «СД «ИНФИНИТУМ».

Инвестиционная стратегия фонда «Современный Арендный Бизнес»

Фонд предлагал инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой складской недвижимости с ежеквартальными выплатами дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов.

СЧА, комиссии и итоговая доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент расформирования фонда в феврале 2026 г. СЧА составляет 8 824 787 366,88 ₽. При этом в 2025 г. СЧА была выше на 20%. Резкое падение связано, возможно, с реализацией имущества фонда.

В пересчете на расчетную стоимость пая показатель вырос на 80% за 10 лет, из них 42% — рост за последние три года, что видно на диаграмме.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 2% от СЧА.
  
• Комиссия УК за успех — не более 10% от инвестиционного дохода в год, распределенного между пайщиками.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика составляют не более 0,4% от СЧА фонда.

Доходность

УК подвела итоги 10-летней работы ЗПИФН «Современный Арендный бизнес». По ее расчетам, средняя доходность фонда с 2026 г. составила 28% годовых.

Высокий уровень доходности можно объяснить следующим:

• покупка объектов по низкой цене (до пандемийного бума на складскую недвижимость) и, как следствие, переоценка объектов на выгодных условиях.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный арендный бизнес»

Паи ЗПИФ «Современный Арендный бизнес» торговались на Московской бирже под тикером RU000A0JWAW3. В связи с расформированием фонда продажа и покупка паев остановлена.

Какие альтернативы ЗПИФН «Современный арендный бизнес» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать три» войдут 4 и 5 этажи бизнес-центра «Европа Билдинг»

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.