ЗПИФ «Современный арендный бизнес» — обзор фонда недвижимости от Сбербанка (ООО «СФН»), доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) «Современный Арендный бизнес» сформирован 17 марта 2016 года сроком на 15 лет (до 30 апреля 2031 г.). Первоначально фонд носил название ЗПИФН «Сбер — Арендный бизнес 1». В состав имущества фонда входят объекты складской недвижимости. ЗПИФ доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входят 22 объекта класса А. Крупнейшие из них:

• в Новосибирской области — СК Толмачево к.1 и СК Толмачево к.2;

СК Толмачево к. 1

• поселок Петро-Славянка рядом с г. Санкт-Петербург — СК Логопарк;

СК Логопарк

• г. Подольск Московской области — СК Валищево.

Фото СК Валищево

Все складские объекты фонда расположены на территории логистических парков от PNK Group и были куплены в 2016 году.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК ООО «Современные фонды недвижимости» (ООО «СФН»).

Ранее фондом управляла УК «Сбер управление активами». В связи со сменой УК состоялось общее голосование пайщиков, в результате которого 20% паев несогласных со сменой УК инвесторов было предъявлено к выкупу — эти паи приобрели действующие пайщики согласно приоритетному праву выкупа.

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «СД «ИНФИНИТУМ».

Исходя из правил доверительного управления (ПДУ), фонд может инвестировать в широкий перечень инструментов. Основные из них:

• денежные средства (включая иностранную валюту);
  
• недвижимость и права аренды недвижимости;
  
• имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости;
  
• долговые инструменты (облигации российских хозяйственных обществ, облигации федерального займа (ОФЗ), муниципальные облигации, облигации иностранных эмитентов и финансовых организаций, депозитарные расписки);
  
• паи ЗПИФ и акции акционерных инвестиционных фондов;
  
• паи иностранных инвестиционных фондов.

Инвестиционная стратегия фонда «Современный Арендный Бизнес»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой складской недвижимости с ежеквартальными выплатами дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов.

Реализация объектов фонда запланирована на период последних шести месяцев «жизни» фонда и предполагает получение дохода от потенциального роста их стоимости.

СЧА, комиссии и доходность

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке.

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (январь 2024 г.) СЧА фонда составляет 6 963 766 798,18 ₽.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 2% от СЧА.
  
• Комиссия УК за успех — не более 10% от инвестиционного дохода в год, распределенного между пайщиками.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика составляют не более 0,4% от СЧА фонда.

Доходность

Несмотря на внушительный размер комиссий, доходность для инвесторов, купивших паи на первичном рынке, составляет ~13,7% годовых до НДФЛ за 8 лет.

Высокий уровень доходности можно объяснить следующими причинами:

• покупка объектов по низкой цене (до пандемийного бума на складскую недвижимость) и, как следствие, переоценка объектов на выгодных условиях;
  
• возврат НДС от покупки объектов.

На сайте investfunds.ru представлена информация о выплате дохода за последние 2,5 года. За этот период доходность составила ~11% годовых до НДФЛ (без учета роста стоимости пая).

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный арендный бизнес»

Паи ЗПИФ «Современный Арендный бизнес» торгуются на Московской бирже под тикером RU000A0JWAW3. Рыночная стоимость пая фонда составляет 440 000 ₽ на момент написания обзора (январь 2024 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте.

Взвешиваем за и против

ЗПИФ «Современный Арендный бизнес» за 8 лет существования показал достаточно неплохой результат — ~13,7% годовых до НДФЛ, если ориентироваться на первоначальную стоимость пая, которая за 8 лет выросла на 44%. В данный момент рыночная стоимость пая фонда составляет 440 000 ₽. Если не учитывать рост стоимости пая, то доходность составит ~9,5% годовых до НДФЛ.

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, консолидируем его плюсы и минусы:

Плюсы фонда

• качественные объекты класса А;
  
• высокая доходность для данного вида инвестиционных инструментов (при условии, что инвестор приобрел паи фонда на первичном размещении);
  
• доступность неквалифицированным инвесторам;
  
• в отличие от других фондов от Сбера, данный фонд полностью состоит из объектов коммерческой недвижимости, не имея в составе имущества такие активы, как ОФЗ, депозиты и т.д.

Минусы фонда

• высокие комиссии;
  
• неконтактная УК: любые комментарии по работе УК и/или фонда только при личном очном обращении в московский офис;
  
• широкий перечень инструментов получения дохода, заявленный в ПДУ;
  
• несколько объектов в составе фонда, что затрудняет анализ рисков и прогноз доходности.

Какие альтернативы ЗПИФН «Современный арендный бизнес» есть на рынке инвестиций?

Как и ЗПИФН «Современный Арендный бизнес» от Сбера, неквалифицированным инвесторам доступны фонды ООО «AКТИВО». Принцип AKTIVO «один фонд = один объект» позволяет инвесторам диверсифицировать свой портфель и выбрать фонд, соответствующий личной стратегии и предпочтениям, а также добиться высокого уровня прозрачности, прогнозируемости и управляемости фондов.

Пайщики фондов AKTIVO получают ежемесячную и ежеквартальную подробную отчетность, в которой они могут детализировано изучить финансовые показатели фонда, динамику его доходности с пояснениями, а также актуальное техническое состояние объекта фонда.

Рентная доходность самых молодых фондов АКТИВО составляет до 22,8% годовых в первый год за счет возврата НДС от покупки объекта и до 18,2% годовых в последующие 10 лет.

На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»

В отличие от ЗПИФН «Современный арендный бизнес», выплаты дохода по паям фондов AKTIVO осуществляются ежемесячно. Это позволяет пайщикам эффективно реинвестировать получаемый доход в другие надежные инструменты и ускорить процесс накопления капитала за счет применения сложного процента.