ЗПИФ «Современный арендный бизнес 7» от Сбербанка — обзор фонда, доходность, стоимость пая и СЧА
ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 7» является одним из самых крупных фондов в России.
Общая информация о фонде
Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФН) «Современный Арендный бизнес 7» (ранее ЗПИФН «Сбер – Арендный бизнес 7») сформирован 03 июня 2021 г. сроком на 10 лет (до 31 марта 2031 г.). Имущество фонда составляет складская недвижимость. Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов.
Состав фонда и структура активов
В состав фонда входят 10 складских комплексов класса А:
- СК Домодедово
- СК Шушары
- СК Валищево
- СК Вешки
- СК Пушкино
- СК Кольцово (Том 1, 2, 3)
- СК Толмачево
- СК Октябрьский
- СК Новая Рига
- СК Ростов
А также денежные средства на депозитах в банках «Промсвязьбанк» и «ВБРР».
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК ООО «Современные фонды недвижимости» (ООО «СФН»).
Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «СД «ИНФИНИТУМ».
Согласно Правилам доверительного управления (ПДУ), фонд может инвестировать в достаточно широкий перечень инструментов, преимущественно связанных с недвижимостью. Основные из них:
- денежные средства (включая иностранную валюту);
- недвижимость и права аренды недвижимости;
- имущественные права в строительстве объектов недвижимости;
- имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости;
- имущественные права из договоров реконструкции объектов недвижимости;
- инженерные системы, комплексы и сети (включая оборудование и инфраструктуру), предназначенные для обеспечения функционирования и эксплуатации объектов недвижимости;
- имущественные права по обязательствам из договоров займа.
Инвестиционная стратегия фонда «Современный Арендный Бизнес 7»
Фонд предлагает инвесторам ежеквартальные выплаты дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов. При продаже объектов планируется также получить доход от роста стоимости объектов, составляющих имущество фонда.
СЧА, комиссии и доходность
Полный ключевой информационный документ о паевым инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке.
Рассмотрим три основных параметра фонда:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обзора (январь 2024 г.) СЧА фонда составляет 94 984 256 706,98 ₽.
Комиссии
- Комиссия УК за управление — 1% от СЧА.
- Комиссия УК за успех — не более 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год.
- Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика составляют 0,5% от СЧА фонда.
Доходность
Доходность за 2,5 года с момента формирования фонда составила ~8-9% годовых (до НДФЛ).
Важно понимать, что отображаемая доходность за 2022 г. не может дать четкого понимания о доходности фонда в будущем — в 2022 г. фонд был только частично наполнен недвижимостью (фонд активно прирастал объектами весной 2023 г.), и прошедшие выплаты никак не связаны с доходностью купленных позднее объектов недвижимости.
Выводы о фонде «Современный Арендный бизнес 7»
Показатели доходности фонда на данный момент не выглядят привлекательными. К тому же в процессе анализа фонда выяснилось, что на сайте УК представлена противоречивая информация: данные об объектах на странице фонда отличаются от данных в отчетах об оценке и ключевом инвестиционном документе.
Для составления более взвешенного представления о фонде, попробуем консолидировать его плюсы и минусы:
Плюсы фонда
- доступность неквалифицированным инвесторам;
- качественные объекты в составе фонда;
- известный бренд УК.
Минусы фонда
- аффилированность — часть площадей сдается своим же арендаторам из группы компаний Сбера (в частности, склады Сбермегамаркета имеют те же адреса, что и складские комплексы в составе фонда);
- неактуальность информации, представленной на официальном сайте фонда;
- высокие комиссии;
- низкая прозрачность фонда;
- слабый уровень прогнозируемости;
- короткий срок жизни фонда (осталось 7 лет).
Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 7»
Приобрести паи фонда возможно на бирже через брокера или непосредственно в отделении Сбера (покупка доступна также в онлайн-приложении банка).
На Московской бирже паи фонда «Современный Арендный бизнес 7» доступны для торгов под тикером RU000A1034U7. Рыночная стоимость пая составляет 87 500 ₽.
На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте за последние месяцы (с мая 2022 г.). Важно отметить, что резкое снижение стоимости паев в середине августа 2022 г. обусловлено проведением операции дробления инвестиционных паев фонда.
Альтернативы ЗПИФН «Современный Арендный бизнес 7»
В качестве альтернативы ЗПИФН «Современный Арендный бизнес 7» рассмотрим самые новые фонды «АКТИВО», которые предлагают доходность до 22,8% годовых в первый год (включая возврат НДС) и до 18,2% годовых на горизонте 10 лет.
AKTIVO предоставляет пайщикам подробные и прозрачные ежемесячные и ежеквартальные отчеты о работе фонда, что позволяет прогнозировать дальнейшее поведение фонда, а также дает полное представление о состоянии объекта недвижимости, составляющего имущество фонда.
Вторичный оборот паев фондов «АКТИВО» составляет от 20 до 45 млн ₽ ежемесячно, что свидетельствует о высоком уровне ликвидности инвестиций, даже несмотря на то, что фонды не торгуются на бирже (за исключением последнего, «Активо двадцать», который представлен на Мосбирже под тикером RU000A1092L4).
Как и ЗПИФН «Современный Арендный бизнес 7», фонды недвижимости AKTIVO доступны для неквалифицированных инвесторов. Однако выплаты дохода осуществляются ежемесячно, обеспечивая пайщикам регулярный пассивный доход, который они могут реинвестировать, получая сложный процент и увеличивая доходность своих вложений.
