ЗПИФ «ТРЦ Перловский» от «УК Велес» — обзор фонда недвижимости: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ТРЦ Перловский» сформирован в 2012 г. сроком на 15 лет (до 30 июня 2027 г.). Листингован на Московской бирже и доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

Имущество фонда составляет 4-этажное здание 2007 г. постройки площадью более 21 тыс. м2 с территорией площадью 2 га. Объект находится в подмосковном городе Мытищи и имеет формат торгово-развлекательного центра. 

Помещения в ТРЦ «Перловский» снимают более 100 арендаторов, в том числе и представители федеральных сетей («Перекресток», Детский мир, Л’Этуаль, Familia, ДНС и т.д.). Также в ТРЦ располагается кинотеатр и фитнес-клуб. 

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «ВЕЛЕС ТРАСТ». 

Контроль за распоряжением имуществом и учет прав пайщиков ведет специализированный депозитарий «Партнер». 

Правила доверительного управления фонда (ПДУ) вы можете почитать по ссылке. 

Инвестиционная стратегия фонда «ТРЦ Перловский» 

ПДУ фонда предусмотрена ежемесячная выплата дохода владельцам инвестиционных паев от сдачи недвижимости в аренду. Также пайщики могут зафиксировать прибыль от роста стоимости базового актива при продаже паев на вторичном рынке или при закрытии ЗПИФ.

СЧА, комиссии и доходность

Разберем три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент написания обзора (сентябрь 2024 г.) СЧА фонда составляет 1 600 990 910,85 ₽. Основной актив — ТРЦ «Перловский» — оценивается в 1 522 133 600 ₽. 

Также на счете в Газпромбанке находится сумма, эквивалентная 1,63% СЧА.  

Комиссии

• Вознаграждение УК: 1% от СЧА (при этом указан предельный размер вознаграждения — не более 9,5% среднегодовой СЧА — и минимальный — не менее 1,5 млн ₽ в месяц).
• Комиссия депозитария, регистратора, аудиторской организации, оценщика: не более 0,5% от СЧА.

Доходность

Выплаты пайщикам осуществляются раз в месяц. При расчетной стоимости пая 2 005,73 ₽ доходность фонда на горизонте пяти лет составляет в среднем 12% годовых. 

В марте-августе 2024 г. выплата на пай составила в среднем 13,3 ₽. При расчетной стоимости пая 2 005,73 ₽ это соответствует почти 8% годовых.

Размер выплаты на один пай ЗПИФ «ТРЦ Перловский» в марте-августе 2024 г. График размещен на официальном сайте инвестиционной компании «ВЕЛЕС КАПИТАЛ»    

Как купить/продать паи ЗПИФ «ТРЦ Перловский»

Паи ЗПИФ «ТРЦ Перловский» можно приобрести в УК «Велес».  

Также с августа 2024 г. паи доступны для покупки на Московской бирже под тикером RU000A0JWCE7. На момент написания обзора (сентябрь 2024 г.) сделки отсутствовали, поэтому невозможно определить рыночную стоимость пая. Расчетная стоимость пая от УК равна 2 005,73 ₽. 

Взвешиваем за и против

Рассмотрим инвестиционную привлекательность фонда. 

Плюсы фонда

• Бренд «Велес» — один из старейших в России: с 1993 г. компания работает на рынке недвижимости, с 2007 г. — на рынке паевых фондов. 
• Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов, паи фонда начали обращаться на Московской бирже.
• Объект фонда относится к сегменту торговой недвижимости, что в текущих условиях рынка является эффективным защитным активом.
• Выплаты дохода происходят ежемесячно. 

Минусы фонда

• Скорое закрытие фонда — договор ПДУ рассчитан до 30 июня 2027 г.

Какие альтернативы ЗПИФ «ТРЦ Перловский» есть на рынке инвестиций?

Объекты торговой недвижимости есть в ЗПИФах АКТИВО. В состав последних фондов входят торговые центры, аналогичные ТРЦ «Перловский». Доходность от ренты в фондах AKTIVO составляет 16-18% годовых (до 23% в первый год, благодаря возврату НДС), выплаты — ежемесячные, как и в фонде «ТРЦ Перловский». AKTIVO публикует отчетность в открытом доступе, которая позволяет инвесторам детально изучить финансовые показатели фондов.

На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а паи самого нового фонда «Активо двадцать» представлены еще и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.