ЗПИФ «Южные метры» от Альфа-Капитал — обзор фонда недвижимости от Альфа-Банка, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Южные метры» сформирован в середине 2023 г. сроком на 3 года (до 31 августа 2026 г.). Листингован на Московской бирже. Доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

На момент написания обзора (октябрь 2024 г.) в состав фонда входит 39 квартир, расположенных в Краснодарском крае по адресу: г. Сочи, р-н. Хостинский, ул. Искры, д. 66/9, корпус 2 и корпус 3. 

Квартиры находятся в домах жилого комплекса «Флора». ЖК представляет собой 7 домов комфорт-класса по 12 этажей.  

Корпуса ЖК «Флора» сдаются поочередно. Фонд инвестирует в дома на старте продаж, продает готовые или почти готовые объекты и вырученные средства вновь инвестирует в строительство следующей очереди  корпусов.  

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом ведет УК «Альфа-Капитал». 

Контроль за распоряжением имуществом осуществляет АО «СД «ИНФИНИТУМ». Учетом прав пайщиков занимается АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.». 

Инвестиционная стратегия фонда «Южные метры» 

Фонд реализует стратегию активного управления — продает и покупает объекты недвижимости.  

Инвестиции в жилую недвижимость осуществляются с целью их последующей продажи и/или переуступки прав собственности при ДДУ. Также возможно получение прибыли от сдачи недвижимости в аренду/субаренду.

СЧА, комиссии и доходность

Разберем три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент написания обзора (октябрь 2024 г.) СЧА фонда составляет 666 522 431,66 ₽. 

Комиссии

• Вознаграждение УК: 2% от СЧА.
• Вознаграждение УК за успех: 5% от общего дохода от доверительного управления.
• Комиссия депозитария, регистратора, аудиторской организации, оценщика: не более 0,5% от СЧА.

Доходность

ЗПИФ «Южные метры» не предполагает выплату промежуточного дохода. Пайщики зафиксируют результат либо при продаже пая на вторичном рынке, либо при погашении паев. 

В октябре 2024 г. расчетная стоимость пая составляет 125 838 ₽. Стоимость пая на первичном размещении равнялась 100 000 ₽. Таким образом, за 15 месяцев работы доходность фонда можно оценить в ~25,8%.  

Как купить/продать паи ЗПИФ «Южные метры»

Хотя ЗПИФ «Южные метры» листингирован на Мосбирже под тикером RU000A106CX9, страницу фонда не удалось найти у основных брокеров. 

Чтобы купить или продать паи фонда «Южные метры», необходимо обратиться в управляющую компанию «Альфа-Капитал».     

Взвешиваем за и против

Рассмотрим инвестиционную привлекательность фонда. 

Плюсы фонда

• Бренд «Альфа» — один из самых известных в России. 
• Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов. 
• Объекты инвестирования находятся в Сочи. Этот город — один из лидеров по росту цен на жилую недвижимость в России.

Минусы фонда

• Отсутствие прозрачности в отношении вторичного оборота паев фонда.  

Какие альтернативы ЗПИФ «Южные метры» есть на рынке инвестиций?

У AKTIVO есть фонд с жилой недвижимостью в составе — ЗПИФ «Активо флиппинг». Фонд также реализует активную стратегию: покупает квартиры в новостройках премиум-класса в Москве и перепродает их по более выгодной цене. Отличие от ЗПИФ «Южные метры» заключается в том, что в «Активо флиппинг» квартиры проходят этап ремонта с целью генерации большей доходности. 

🔸 Порог входа — от 575 тыс. ₽. 

🔸 Прогнозируемая доходность — 27% годовых (IRR).

🔸 Выплаты дохода — раз в год, полный возврат инвестиций — через три года.

Осенью 2024 г. ЗПИФ «Активо флиппинг» находится на стадии формирования, и у инвесторов есть возможность принять участие в проекте на старте.