Как купить коммерческую недвижимость для сдачи в аренду

В этой статье вы найдете пошаговую инструкцию, как выбрать объект для сдачи в аренду, а также разберем, на что обратить внимание и какие риски учесть при покупке коммерческой недвижимости в качестве инвестиций.

Бюджет, источники капитала и окупаемость коммерческой недвижимости

При составлении бюджета учитывайте, что покупка коммерческого объекта — это не только стоимость помещения, но и типовые статьи расходов:

• Первоначальные затраты: аванс (обеспечительный платеж) — 10–30% от стоимости, комиссия агенту, юридическое сопровождение сделки.
• Расходы на ремонт или адаптацию помещения под арендатора.
• Оценка объекта.
• Налоги (НДФЛ, налог на имущество), регистрационные сборы, услуги нотариуса.

Если на объекте, который вы планируете приобрести, уже есть арендатор, доход от аренды также можно учитывать при расчетах. 

На фото — терминал Чкаловский, одно из помещений арендует компания «Деловые линии». Склад, который войдет в состав фонда «Активо двадцать один», меняет владельца, а арендатор остается.    

Финансировать покупку можно за счет собственных средств, ипотеки (доступна и на коммерческую недвижимость, но ставки выше, а срок — короче), лизинга, привлеченных инвесторов. Если вы готовы отказаться от непосредственного управления объектом, обратите внимание на фонды недвижимости (ЗПИФы): вы становитесь совладельцем коммерческого помещения наряду с десятками и сотнями инвесторов и полностью освобождаете себя от забот, связанных с эксплуатацией.   

Окупаемость коммерческих объектов — от 6 до 10 лет. Рентабельность — 10–15% годовых. Это приблизительные цифры, доходность зависит от локации, типа недвижимости и многих других факторов. Чтобы понять, насколько проект выгоден, рассчитайте срок возврата инвестиций и внутреннюю норму доходности (IRR). 

Где найти коммерческую недвижимость под сдачу в аренду

Выберите рынок — первичный (в новостройках от застройщиков) или вторичный (готовые помещения, часто уже с арендатором). 

Основной минус при выборе новостроек — высокая цена за кв. метр. Плюс — отсутствие «бэкграунда» в виде проблем по юридической части и/или техническому состоянию объекта. 

Объекты на вторичном рынке следует более тщательно проверять, чтобы исключить юридические и инфраструктурные риски, а также инвестору, скорее всего, придется заложить некоторую сумму на модернизацию помещения. Однако на вторичном рынке можно найти помещение с действующим арендатором, и это существенное преимущество.  

На что обратить внимание при поиске:

• Назначение помещения (коммерческое или переведенное из жилого).
• Техническое состояние и планировка помещения.
• Расходы собственника (коммунальные, налоги, капремонт).
• Наличие арендатора и срок договора.
• Доходность от аренды.

Искать можно через агентства коммерческой недвижимости и профильные агрегаторы. А также отслеживать закрытые предложения от девелоперов и банков.

Анализ локации

Посмотрите на город и конкретный район, где вы планируете приобрести объект, глазами потенциального арендатора: 

• Проходимость и трафик — насколько активно перемещаются пешеходы, есть ли рядом метро, остановки, школы, торговые точки. Это особенно важно для стрит-ритейла.
• Доступность транспорта и парковки — особенно важно для офисов и салонов.
• Развитие района — активно застраивающиеся кварталы со школами и жилыми комплексами обещают рост спроса на коммерцию.
• Планы по развитию — строительство новых бизнес-центров, торговых объектов, жилых массивов увеличивает привлекательность района.

ТЦ «Фили», который входит в состав ЗПИФ «Активо четырнадцать». У объекта идеальное месторасположение: рядом с метро и другими ТЦ, с которыми нет пересечения по ассортименту товаров и услуг.

Юридическая проверка и дью-дилидженс

Перед покупкой необходимо провести полную проверку, вне зависимости от того, продается объект от застройщика или на вторичном рынке:

• Право собственности и отсутствие обременений.
• Согласие собственников, если объект в долевой собственности.
• Договоры аренды (проверка условий, надежности арендаторов).
• История объекта: не менялось ли назначение, нет ли перепланировок.
• Соответствие назначения (например, помещение под магазин не должно быть переведено в жилой фонд).
• Технические планы, БТИ, кадастровый паспорт.

Лучше привлекать независимого юриста и оценщика. Это позволяет избежать схем с фиктивными арендаторами, завышенной доходностью и юридическими рисками.

ТЦ «Самолет» прошел тщательную проверку перед тем, как был приобретен фондом «Активо двадцать»

Этапы сделки при покупке коммерческой недвижимости

Стандартная схема:

1. Переговоры и подписание оффера.
2. Внесение задатка.
3. Проверка объекта (при необходимости — повторная инспекция).
4. Подписание основного договора (купли-продажи или уступки прав).
5. Расчеты — обычно через аккредитив.
6. Регистрация права собственности в Росреестре.

Если на объекте уже есть арендатор, важно внести изменения в договор аренды: уведомить о смене собственника, переоформить реквизиты.

Как управлять коммерческой недвижимостью под сдачу в аренду: самостоятельно или через управляющую компанию

Самостоятельное управление позволяет сэкономить на комиссиях, но требует времени и ресурсов. Инвестору предстоит:

• Контролировать оплату.
• Решать технические вопросы.
• Вести переговоры с арендаторами.
• Отчитываться перед налоговой

Если цель — пассивный доход, проще передать управление профессионалам. Например, приобрести объект недвижимости через форму ЗПИФ, где всеми вопросами занимается профессиональная управляющая компания (УК):

• Взаимодействием с арендаторами.
• Поддержанием технического состояния объекта.
• Перерасчетами и индексациями арендной платы.
• Юридическим сопровождением.

Найти подходящий объект недвижимости в составе фонда можно в каталоге ЗПИФов. 

Один из объектов каталога — БЦ «Протопоповский», фонд «Активо шестнадцать»    

Возможные риски бизнеса и как их минимизировать

Приобретая коммерческую недвижимость, инвестор может столкнуться со следующими моментами:

• Простой помещения — нет арендатора — нет дохода.
• Уход арендатора — критично, если он единственный.
• Падение спроса на конкретный сегмент (например, офисы) в конкретном районе или в целом в отрасли.
• Юридические проблемы — неправильное назначение, скрытые обременения.
• Изменения в законодательстве (например, повышение налога на имущество).

Как снизить риски:

• Диверсифицировать портфель по регионам и типам недвижимости: покупать не один, а несколько объектов (напрямую или посредством фондов недвижимости).
• Закладывать финансовую подушку на 3–6 месяцев расходов.
• Проверять арендатора и его бизнес, а не только объект.
• Страховать имущество и бизнес.

Как масштабировать бизнес на коммерческой недвижимости

Второй объект стоит покупать после выхода первого на точку безубыточности. Доход от аренды можно использовать как первоначальный взнос под новый проект. На следующем этапе лучше создать юрлицо, чтобы оптимизировать налоги и упростить работу с партнерами.

Другой путь — инвестировать в коммерческую недвижимость через фонды (ЗПИФН). Так проще нарастить портфель: комфортные суммы входа, нет операционной нагрузки и ответственности.

Коммерческая недвижимость — актив, который дает стабильный, прогнозируемый доход и защиту капитала от инфляции. Но он требует знаний, времени и опыта. Для частного инвестора покупка и управление может быть непростой задачей. Придется вникать в юридические нюансы, искать арендаторов, контролировать платежи, заниматься техническим обслуживанием.

Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не готовы вникать в детали — обратите внимание на фонды недвижимости. Например, ЗПИФы линейки «Активо». Это возможность получать доход от коммерческой недвижимости без самостоятельного управления и с прозрачными условиями.