ЗПИФ «ПНК-Рентал» закрывается — причины, альтернативы, что делать инвесторам

17 марта 2023 года, УК уведомила инвесторов о начале процедуры прекращения работы ЗПИФ недвижимости «PNK-rental». Активы, составляющие фонд, будут проданы, а полученные денежные средства планируют распределить между инвесторами.

Что случилось с ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»?

19 марта 2023 года основатель фонда «PNK rental» и учредитель УК «Индустриальная недвижимость» — Александр Дубровин дал комментарии по причинам закрытия фонда:

«Кто живет в России — прекрасно понимает текущее состояние ее экономики, и это, конечно, сильно затронуло рынок индустриальной недвижимости. Ушли иностранные компании, которые освободили свои арендные площади. Сильно просел рынок нового строительства: если сравнивать количество заключенных сделок в 2021 и 2022 годах, то объем нового строительства сократился более чем в 3 раза, это ограничивает нас в выборе объектов для «ПНК-Рентал».

Все это создает ситуацию, в которой фонд должен замереть в текущем объеме, и это очень плохо, потому что для фонда недвижимости, особенно в текущих экономических условиях, очень важна диверсификация, и мы не можем продолжать оставаться с теми же тремя зданиями и тремя арендаторами на протяжении нескольких лет, так как это сильно влияет на наши возможности получения арендного потока. Самый главный риск, который может сработать — это недополучение арендного потока, что негативно бы сказалось на работу фонда. И оценив данный риск, мы приняли решение, что в данной ситуации лучше всего будет продать все активы фонда.

Решение по прекращению работы фонда было принято еще осенью 2022 года».

Как купить или продать паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»?

После начала процедуры прекращения работы фонда «ПНК-Рентал» от 17.03.2023 возможность купить или продать паи — отсутствует.

Изначально паи можно было купить двумя способами — через сайт управляющей компании и на Московской бирже. На бирже паи «PNK-rental» доступны для торгов под тикером RU000A1013V9.

Выплата дивидендов ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

До ноября 2022 года дивиденды начислялись ежеквартально на расчетные счета пайщиков.

В октябре 2022 года управляющая компания объявила о прекращении выдачи дополнительных паев, остановила регистрацию новых клиентов и перешла на ежемесячные выплаты дивидендов. С ноября 2022 года паи можно было приобрести на Московской бирже, но только во вторичном обращении.

Это вызвало ситуацию, в которой вторичный рынок паев стал отрезан от первичного и количество паев в обращении стало ограничено. Цена пая на бирже стала зависеть только от спроса и предложения.

Стоимость пая «ПНК-Рентал»

Прекращения выпуска новых паев ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» в ноябре 2022 года создало ситуацию, в которой стоимость пая на бирже превышала расчетную стоимость на ~14%, цена пая выросла с ~ 1700 до 2000 рублей.

Желающих продать паи выше расчетной цены, обеспечив тем самым предложение в моменте, среди пайщиков ПНК, было мало, что в конечном итоге вызвало рост премиальных вознаграждений за счет роста стоимости пая.

Что делать инвесторам ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»?

C 16 марта 2023 года в течение 2-х месяцев, управляющая компания планирует завершить реализацию имущества, составляющего фонд. Договоры купли-продажи объектов недвижимости уже подписаны, а сделки находятся в стадии перехода прав собственности новым владельцам. При этом пока имущество не реализовано, арендная плата продолжит поступать и аккумулироваться для последующей выплаты рентного дохода владельцам инвестиционных паев при прекращении фонда.

Налогообложение ЗПИФ недвижимости и его пайщиков

• Доход от реализации всех активов, составляющих фонд, который, по прогнозным значениям, составит 2000+ рублей на пай;
  
• Накопленный арендный доход, полученный до момента перехода права собственности на объекты к новым владельцам.

Когда выплатят доход инвесторам «ПНК-Рентал»?

Процедуру расчета и выплаты денежных средств инвесторам планируется осуществить в мае 2023 года в течение одного месяца.

Денежные средства от реализации имущества, составляющего фонд, распределяются сначала между кредиторами, включая специализированный депозитарий, регистратора, оценщика, аудиторскую организацию и управляющую компанию, и далее между инвесторами путем распределения денежных средств пропорционально количеству принадлежащих им инвестиционных паев.

Выплата будет произведена на банковский или брокерский счет, в зависимости от места первоначального приобретения паев.

Какие альтернативы и аналоги ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»?

Главный тренд рынка индустриальной недвижимости в России в 2022 году и первые месяцы 2023 года — многократное сокращение сделок на новое строительство между девелоперами и будущими арендаторами. Подобные условия приводят к отсутствию на рынке предложений по продаже качественных объектов с арендным потоком, из-за чего снижается возможность диверсификации портфеля объектов недвижимости, а значит возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода. В связи с чем рекомендуем присмотреться к рынку торговой коммерческой недвижимости.

Рынок складской недвижимости, в отличии от торговой, гораздо слабее защищен от негативных внешних факторов, например от инфляции. Арендные платежи торговой недвижимости привязаны к товарообороту арендаторов, что помогает адаптировать арендные отношения под текущие реалии рынка: растет стоимость товаров — растет арендный поток — растет доходность фонда и размер выплат пайщикам.