Управляющая компания ООО «ПАРУС Управление активами»: деятельность, о компании, контакты
«ПАРУС Управление активами» (PARUS Asset Management) — платформа для коллективных инвестиций, в портфеле которой находится 17 объектов недвижимости общей стоимостью более 87 млрд ₽. Посмотрим, что из себя представляет компания, в какие объекты предлагает инвестировать.
Основание платформы
PARUS Asset Management создана в 2020 году в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.
PARUS Asset Management основали топ-менеджеры компаний Knight Frank Russia (Алексей Новиков, Кирилл Стародубцев) и Central Properties (Денис Степанов, Сергей Егоров).
Central Properties (год создания — 2002) — это девелоперская компания, некоторые объекты которой входят в состав фондов PARUS Asset Management.
Knight Frank Russia — это международная консалтинговая компания в области коммерческой и элитной жилой недвижимости. С 2022 года развивается под брендом NF Group.
Стратегия фондов PARUS Asset Management
Под управлением PARUS находятся офисные здания, торговые центры, склады, а в перспективе в состав фондов планируется включить дата-центры и сотовые вышки.
Компания придерживается принципа «1 фонд = 1 актив». Все фонды, доступные для частных инвесторов, следуют пассивной стратегии: объекты в состав фондов заводятся с целью получения прибыли от арендного потока. Фонды недвижимости от PARUS выплачивают доход пайщикам ежемесячно.
Особенность фондов — наличие кредитного плеча, поэтому ЗПИФы от PARUS доступны только для квалифицированных инвесторов. В 2024 г. в связи с высокой ключевой ставкой и невыгодными условиями по кредитованию компания приняла решение изменить финансовую модель фонда «ПАРУС-Лог» и объявила о планах снизить кредитную нагрузку до нуля за счет допэмиссии. Когда это произойдет, «ПАРУС-Лог» станет первым фондом от PARUS без наличия кредитного плеча.
Комиссии PARUS Asset Management
Так как ЗПИФы от PARUS рассчитаны на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).
Стандартно компания берет следующие виды комиссий (размеры комиссий могут отличаться от объекта к объекту):
- Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
- Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 500 000 ₽
- Комиссия УК — 10% годовых от выплаты % по займам
- Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
- Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых
- Комиссия на сопровождение кредита — 0,5% годовых.
Портфель PARUS Asset Management
В портфеле компании есть объекты, доступные только для узкого круга инвесторов. Что касается фондов для частных инвесторов, то в 2024 г. PARUS Asset Management управляет шестью такими фондами, представленными на бирже.
В общий портфель компании входит 17 объектов суммарной стоимостью 87 млрд ₽ и общей площадью 1,4 млн м2.
Фонды PARUS Asset Management
Подробнее рассмотрим фонды, паи которых могут приобрести квалифицированные инвесторы на Мосбирже или в УК.
«ПАРУС-ОЗН»: сформирован в 2020 г. В состав фонда входит логистический центр маркетплейса Ozon в Тверской области. Подробнее об этом фонде можно прочитать в статье.
«ПАРУС-Лог»: сформирован в 2021 г. В состав фонда входит два индустриальных комплекса, якорным арендатором которых является логистическая компания FM Logistic. Подробнее об этом фонде можно прочитать в статье.
«ПАРУС-СБЛ»: сформирован в 2021 г. В состав фонда входит главный логистический центр компании «СБЕРЛОГИСТИКА», расположенный в 11 км от аэропорта Внуково. Подробнее об этом фонде можно прочитать в статье.
«ПАРУС-НОРД»: сформирован в 2021 г. В состав фонда входит логистический комплекс NORDWAY, расположенный в одном из крупнейших промышленных кластеров Санкт-Петербурга — Шушары. Подробнее об этом фонде можно прочитать в статье.
«ПАРУС-ДВН»: сформирован в 2023 г. В состав фонда входит бизнес-центр «Двинцев» в Москве. Подробнее об этом фонде можно прочитать в статье.
«ПАРУС-МАКС»: сформирован в 2024 г. В состав фонда входят паи перечисленных выше пяти фондов от PARUS Asset Management. Выплата дохода не предусмотрена, т. к. прибыль фондов от арендного потока реинвестируется в приобретение дополнительных паев. Подробнее об этом фонде можно прочитать в статье.
Взвешиваем за и против
Чтобы составить более полное представление о работе платформы для принятия инвестиционных решений, рассмотрим ее плюсы и минусы.
Плюсы
- Включена в реестр управляющих компаний паевых инвестиционных фондов от ЦБ РФ.
- Прозрачный принцип формирования фондов: «один фонд — один объект».
- Арендаторы объектов — крупные федеральные компании.
- В составе имущества большинства фондов — складские комплексы, спрос на которые растет последние несколько лет.
Минусы
- Непрозрачное ценообразование активов, заведенных в фонд.
- Зависимость эффективности работы фондов от текущей ключевой ставки (объекты фондов куплены с кредитным плечом).
Какие альтернативы PARUS Asset Management есть на рынке инвестиций?
По принципу «один фонд — один объект» работает компания AKTIVO. В состав ее ЗПИФ также входит коммерческая недвижимость, в основном — торговые центры и супермаркеты. В конце 2024 г. появится фонд с жилой недвижимостью в составе.
Все фонды от AKTIVO доступны неквалифицированным инвесторам.
AKTIVO работает на рынке недвижимости 9 лет, сотрудничает с управляющей компанией «Альфа-Капитал».
На фото — ТЦ «Самолет», объект нового фонда «Активо двадцать».
Коротко о компании AKTIVO:
- Работает с 2015 года
- Под управлением — 14 фондов
- Стоимость активов — 10 млрд ₽
- Выплата инвесторам — более 3,4 млрд ₽
- Доходность: 23% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и 18% годовых на горизонте 10 лет
- Ежемесячные выплаты
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а самый новый фонд «Активо двадцать» представлен на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
